Nowelizacja odliczenia podatku VAT od nieruchomości: Co nowego od 2026 roku?
Dlaczego VAT od nieruchomości ulega zmianie?
Jednym z głównych powodów wprowadzenia zmian jest zapobieganie nadużyciom w zakresie odliczenia VAT przy tzw. strukturach krótkoterminowych. Przykładowo, część przedsiębiorców, po przeprowadzeniu remontu, wynajmuje mieszkania na krótki czas, co umożliwia odliczenie podatku VAT od kosztów renowacji. Następnie przechodzą na wynajem zwolniony z VAT, unikając korekt podatkowych. Nowe przepisy mają na celu uszczelnienie systemu i sprawienie, że odliczenie VAT będzie bardziej adekwatne do rzeczywistego sposobu użytkowania nieruchomości.
Główne założenia nowelizacji odliczenia VAT
Kwota progowa: Nowe przepisy obejmą wszystkich przedsiębiorców, którzy zlecają usługi inwestycyjne o wartości co najmniej 30 000 EUR (bez VAT). Ten próg może być szybko osiągnięty, zwłaszcza w przypadku większych inwestycji, co oznacza, że nowelizacja obejmie szerokie grono podmiotów.
Monitoring użytkowania przez 5 lat: Odliczenie VAT będzie podlegało okresowej korekcie przez 5 lat, jeśli sposób użytkowania nieruchomości ulegnie zmianie. Jeżeli przedsiębiorca zacznie korzystać z nieruchomości w sposób zwolniony z VAT, będzie musiał dokonać korekty odliczenia. Okres rozliczeniowy obejmie rok oddania nieruchomości do użytku plus kolejne 4 lata.
Zakres usług inwestycyjnych: Przepisy obejmą szeroką gamę działań inwestycyjnych, w tym remonty, rozbudowy, naprawy oraz utrzymanie nieruchomości. Będzie to dotyczyło prac takich jak malowanie, wymiana kuchni, łazienek, remont dachu, izolacja, a nawet rozbiórki.
Przykład wpływu nowelizacji
Rozważmy przykład właściciela lokalu użytkowego wynajmowanego fryzjerowi z naliczonym VAT. W 2026 roku właściciel dokonuje kosztownej wymiany dachu za 100 000 EUR (plus 21 000 EUR VAT). W wyniku nowelizacji właściciel będzie mógł odzyskać pełny VAT (21 000 EUR). Jeśli jednak w 2028 roku wynajmie lokal lekarzowi dentystycznemu w ramach wynajmu zwolnionego z VAT, będzie musiał corocznie korygować odliczenie VAT, płacąc 4 200 EUR rocznie przez resztę okresu korekty (do 2030 roku). W praktyce oznacza to dodatkowy obowiązek administracyjny, który trzeba uwzględnić przy ustalaniu ceny wynajmu.
Nowelizacja a obowiązki administracyjne
Nowelizacja przepisów VAT wprowadza konieczność bardziej szczegółowego monitorowania i dokumentowania sposobu użytkowania nieruchomości, co w praktyce oznacza wzrost obciążeń administracyjnych. Właściciele będą musieli regularnie dokonywać przeglądów użytkowania, a w przypadku zmiany – przeprowadzać roczne korekty VAT. Dla przedsiębiorców, którzy posiadają kilka nieruchomości, skumulowany efekt takich działań może oznaczać znaczący wzrost obowiązków administracyjnych i kosztów zarządzania nieruchomościami.
Niepewności i wyzwania
Jednym z niejasnych aspektów nowelizacji jest kwestia, czy próg 30 000 EUR dotyczy pojedynczej nieruchomości, czy też całego majątku nieruchomościowego. Jeśli próg będzie stosowany do całego majątku, właściciele wielu nieruchomości, np. bloków mieszkalnych, mogą być zmuszeni do szybszego wdrożenia nowych zasad. W obliczu tych wątpliwości niektórzy specjaliści i organizacje doradcze już apelują o większą klarowność w przepisach i uproszczenie planowanych rozwiązań.
Podsumowanie: Co oznacza nowelizacja VAT dla przedsiębiorców?
Nowelizacja odliczenia podatku VAT od nieruchomości, która ma wejść w życie 1 stycznia 2026 roku, to poważna zmiana, której celem jest uszczelnienie systemu i wyeliminowanie struktur krótkoterminowych. Jednakże nowe przepisy oznaczają wzrost obowiązków administracyjnych oraz konieczność bardziej skrupulatnego monitorowania użytkowania nieruchomości. Przedsiębiorcy powinni przygotować się na dodatkowe obowiązki i być świadomi możliwych korekt podatkowych, które mogą wpływać na rentowność inwestycji w długim okresie.
Przeczytaj również nasz inny artykuł: Nowe zmiany podatkowe dla branży nieruchomości!